Transferência entre particulares de imóveis sob titularidade da União

Autoria: Ricardo Sardella de Carvalho.

Quando o assunto são bens públicos da União, é cediço que estes podem ser classificados em bens de uso comum do povo, bens de uso especial e bens dominicais, sendo a principal diferença entre eles a espécie de destinação. Enquanto as duas primeiras são exclusivamente públicas, esta última é passível de transação.

Em assim sendo, os bens dominicais possuem especificidades com relação à propriedade privada, dentre elas, o “direito de transferir onerosamente o domínio útil do imóvel mediante pagamento de laudêmio”[1], devendo tais contratos revestirem-se de formalidades que não desnaturem sua natureza jurídica.

Assim, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial – REsp nº 1.590.022 – MA, firmou entendimento no sentido de que, para transferência, entre particulares, de imóvel sob titularidade da União, não basta o prévio recolhimento do laudêmio, haja vista requisitos elencados no artigo 3º do Decreto-Lei nº 2.398/1987[2], senão vejamos:

“Art. 3º A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. (Redação dada pela Lei nº 13.240, de 2015)

§ 1º As transferências parciais de aforamento ficarão sujeitas a novo foro para a parte desmembrada.

§ 2º Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio: (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)

I - sem certidão da Secretaria do Patrimônio da União - SPU que declare: (Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998)

a) ter o interessado recolhido o laudêmio devido, nas transferências onerosas entre vivos; (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)

b) estar o transmitente em dia, perante o Patrimônio da União, com as obrigações relativas ao imóvel objeto da transferência; e (Redação dada pela Lei nº 13.139, de 2015)

c) estar autorizada a transferência do imóvel, em virtude de não se encontrar em área de interesse do serviço público; (Redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998)

II - sem a observância das normas estabelecidas em regulamento. (Incluído pela Lei nº 9.636, de 1998)”

Da leitura do dispositivo ora invocado, denota-se que, há indispensabilidade de autorização da União, por intermédio da sua Secretaria de Patrimônio, para a realização do negócio jurídico, sob pena de nulidade.

Tal se sustenta no fato de que, tratando-se de bem público, o proprietário poderá manifestar interesse na vinculação do imóvel ao serviço público ofertado ao interesse da coletividade.

Logo, a comunicação do negócio jurídico entre particulares à SPU, não consubstancia mera formalidade, mas sim, essencialidade do ato.

Na mesma linha, os Cartórios de Notas e Cartórios de Registro de Imóveis, preliminarmente à lavratura e registro das escrituras públicas de transferência, possuem a obrigação de manter observância à tais requisitos, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares.

Destarte, o interessado em adquirir o domínio útil[3] de imóvel sob titularidade da União, deverá atentar-se para o preenchimento dos requisitos legais preconizados no Decreto-Lei nº 2.398/1987.

De outra sorte, este correrá o risco de ver declarada a nulidade do negócio jurídico, frustrando seu interesse na fruição da área.

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[1] Ministro Herman Benjamin – STJ.

[2] Dispõe sobre foros, laudêmios e taxas de ocupação relativas a imóveis de propriedade da União, e dá outras providências.

[3] Consiste no direito de usufruir o imóvel do modo mais completo possível e de transmiti-lo a outrem, por ato entre vivos ou por testamento.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.